第二話は、「なぜ、建築事業が相続対策になるのか。」です。

税理士業務をされている方には当然の話なので、読み飛ばしてください。

補足や、税務的に見てその考えには間違いがあるよー！という時には、ご指摘頂けるとありがたいです。

相続対策になる理由。

それは、相続時の税務署の不動産評価には、現金と比べて様々な軽減があるからです。





１億円の現金を持ったまま、おじいさんが亡くなったとします。

その１億円に対して相続税が掛かります。

保有している土地にも相続税が掛かります。

もし、そのおじいさんが、生前、１億円でマンションを建築していたらどうなるでしょうか。

建物の評価額はＲＣ造、Ｓ造、木造などにより「平米あたりいくら」で算定されますが、実際の取得価格よりも遥かに低い額となります。

その建物の固定資産税評価額はざっくり、５５００万円程度になるイメージです。

相続税は、５５００万円に対して掛かることになりますが、

その建物が借家（賃貸マンション）だった場合には、借家人の権利を差し引いて、資産としては３８５０万円の評価になるのです。

※税制の変化により額は変わる可能性があります。こんなに下がるよ！というイメージです。以下同様。

つまり、１億円の現金を持っている状態と、３８５０万円の不動産を持っている状態。

マンションを建築した方がそれだけ相続税は安くなります。





建物だけでなく、マンションが建っている敷地では、土地の評価も「借家」ということで評価が減額されます。

もし、土地も最近、１億円で買ったものであれば、

評価額は７０００万円程度とみなされ、そこから借家（借地）の低減分で１８％減。

５７２０万円の評価となります。





これらをフルに利用した例はこんな感じ。

２億円の融資を受けて、１億で土地を購入、そこに１億の建物を建築。

この場合、１年後には借金２億円を抱えることになりますが、

相続時には、その不動産価値は９５７０万円の評価にしかならない事になります。

負債の相続になりますので税務署は相続税を徴収できません。

それどころか、他に１億円の現金を持っていたとしても、相殺されて相続税はゼロになります。

これが相続対策でマンションやアパートを建てる理由です。

ただ、相続税を安くできても、残ったマンションの価値が低ければ、お金をドブに捨てたのと同じです。好条件の物件を建築する事が大事ですし、建物の償却についてもきちんと計画して、毎年の節税対策も考えることが大事です。

最終的に物件を売る時の注意など、考えるべきことは色々とあります。

その辺りは次回以降に。