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と、書き始めてはみたものの・・・大家業、興味あります?

向井 一郎
date:2021/11/22

だんだん、興味のない方にはどうでも良い細かい話になってきますが・・・

大家業に興味のある方も少なくはないと思いますので、どなたかのお役に立てれば。

副業で始めようとお考えの方がいらしたら、本など買わず、まず私のブログを読んでみてください。




第三話はマンションのコストについてのお話です。



マンションを建築すると相続税の支払額を激減させることができます。

しかし、それを目指すあまり、「どんな建物を作るか」を考えずに建築して、節税したお金を毎年の赤字で失ってしまっては意味がありません。

当たり前の話ですが

家賃 > ローン支払額 + 経費

を上回る計画にしておかないと赤字になってしまいます。

融資を受ける全期間を通して、赤字にならない様にしなければならないのです。



 

実はこれ、土地を購入してその上にマンションを建てるケースでは、非常に難しいことだったりします。

不動産自体、最後に売却することが出来ますので、その金額まで加味すれば破産する様な目に遭うことは少ないものの、杜撰な計画で進められている事業も多いですし、

毎月赤字になる計画を提案してくる業者も多いです。

 

土地を購入して、そこにマンションを建てる時には、大まかに見て以下の様な経費がかかります。



イニシャルコスト

○ 土地代金 + 仲介手数料 + 土地登記費用 + 金融機関手数料 + 土地の取得税

○ 地盤調査費用 + 確認検査手数料 + 中間・完了検査手数料

○ 工事費 + 設計監理費

○ 役所納付金(水道加入金など。23区内はほとんどありません)

○ 建物登記費用

○ 建物の取得税



ランニングコスト

1 新築時・入居者入れ替わり時の不動産会社への報酬(家賃1ヶ月分)

2 不動産会社へ支払う賃貸管理報酬

3 水道光熱費(大した額ではありません) 

4 清掃費 

6 固定資産税

7 損害保険料(地震保険まで入ると結構な金額に)

8 修繕費 ー 新築から10年近く経つと給湯器やエアコンなどが壊れ始めます

※2番の賃貸管理報酬は一般的に家賃の5%。大抵は交渉すると3%に下がります。

※サブリース契約では、家賃保証と引き換えに実質、家賃の20%以上を徴収されます。

 レオパレス関連のニュースを見ると「入居率80%を切ると逆ザヤ」とありますので実態は相当な額になることが分かります。




これだけたくさんの項目があるということは、それぞれで油断するとそれだけの出費が嵩むということです。

また、当然、一つ一つをコストダウンして行けばそれだけ有利になります。

次回以降、このコストを下げる方法をご説明します。